导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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