这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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