万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì一对璧人还是一双璧人呢，一一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思对璧人什么意思)产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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