导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(d嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗e)房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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