饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二京东是谁的老板是谁(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的(de)大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市(shì)场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服(fú)务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了(le)房地产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合(hé)计(jì)算出合(hé)适(shì)的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等京东是谁的老板是谁部(bù)门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施(shī)进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门(mén)会同有关(guān)部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等(děng)都(dōu)可(kě)能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房(fáng)交易过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部门提(tí)出严(yán)禁操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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