近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适