近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片uāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片ng)营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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