5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境看，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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