文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xi武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义àng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(d武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义ìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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