文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(h平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么é)增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么