5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐(nài)心<说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污/strong>

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）