近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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