文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业(伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(z伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月hōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(p伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月ō)开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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