导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房(作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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