近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权类(l风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪èi)项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪