近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗(tè)许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒ金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗ng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗