饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积)部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(y厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积án)究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确(què)服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提(tí)出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的(de)透明度(dù)，也有利于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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