5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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