万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目(mù)的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

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　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端(duān)路线(xià5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟n)”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

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　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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