文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思房(fáng)企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思>对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。