OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还是(shì)落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的(de)业绩(jì)说明(míng)会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的(de)过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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