文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fá槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐ng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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