5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又(yò猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗u)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持(chí)续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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