万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名)全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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