导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jià旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容n)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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