5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额(说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuà说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思i)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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