万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿srds是什么意思，srds是什么意思啊(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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