饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来说属于金(jīn)额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易(yì)过程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费上为什么懂手机的人都不用华为，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前(qián)并(bìng)未(wèi)明确(què)具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可为什么懂手机的人都不用华为。而(ér)房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易(yì)当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同市(shì)场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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