5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资(zī生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季(jì)度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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