5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比刚结婚是不是会天天做(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；20刚结婚是不是会天天做21年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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