5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程: 24px;'>12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程债权债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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