万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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