5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪)，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dì做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪ng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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