导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中pupil是什么意思 pupil是可数名词吗国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(gpupil是什么意思 pupil是可数名词吗uò)去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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