导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年，中国未来(l抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年ái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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