5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他(tā)有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监綦一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fá一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不ng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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