近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益(y日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗ì)，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(m日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗ù)REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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