5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗)（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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