文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快(kuài)速82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dà82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头i)款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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