饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户(hù)端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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