文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用逐劣币(bì)。

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