5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三(sān)年来(lái)的(de)首(shǒu)次(cì)回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从(cón抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来g)融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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