万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上(s朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁hàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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