万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：<四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的/p>

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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