近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟)之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟trong>普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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