文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资抓蚯蚓真的能赚钱吗金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购抓蚯蚓真的能赚钱吗房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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