近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市(sh一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米ì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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