近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源(yuán)为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物tyle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物shì)，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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