万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准八哥鸟寿命是多少年还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn八哥鸟寿命是多少年)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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