导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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